Desde la entrada en vigor de la Ley 42/1998, en enero de 1999, se establecieron importantes medidas para proteger a los consumidores que adquirían contratos de aprovechamiento por turno, comúnmente conocidos como contratos de multipropiedad. Esta norma introdujo limitaciones como la duración máxima del contrato (50 años), la exigencia de otorgamiento en escritura pública, la obligación de identificar el alojamiento concreto y el turno de disfrute, así como el derecho de desistimiento sin penalización.

Posteriormente, en 2012, la Ley 4/2012 reforzó esta protección e incorporó los cambios necesarios para adaptarse a la nueva normativa europea. A pesar de ello, muchas empresas siguieron comercializando productos que infringían la ley: contratos de duración indefinida, semanas flotantes sin objeto determinado o fórmulas encubiertas bajo clubes vacacionales o sistemas de puntos.

¿Qué dice la jurisprudencia?

El Tribunal Supremo ha sido muy claro al respecto: los contratos que no respetan los requisitos de duración, objeto determinado o forma legal son nulos de pleno derecho. Esto significa que se consideran como si nunca hubieran existido, y por tanto pueden ser anulados judicialmente aunque hayan pasado muchos años desde su firma. Esta nulidad absoluta implica también que se puede reclamar la devolución de las cantidades pagadas, y no solo la cancelación del contrato.

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En especial, se han declarado nulos contratos de duración perpetua o indefinida, aquellos con semanas flotantes sin concreción del apartamento o del turno, o contratos sin el otorgamiento en escritura pública. Todos ellos contravienen normas imperativas de protección al consumidor.

¿Qué plazo tengo para reclamar?

Hasta el año 2025, la acción de nulidad de estos contratos era imprescriptible, es decir, no estaba sujeta a ningún límite de tiempo. Esto permitía que los afectados pudieran reclamar incluso 15 o 20 años después de haber firmado el contrato.

Sin embargo, una reforma legislativa reciente ha puesto límite a esta posibilidad: desde abril de 2025, se establece un plazo de cinco años para reclamar la nulidad de contratos de multipropiedad firmados desde el 5 de enero de 1999. Este plazo termina el 3 de abril de 2030. A partir de esa fecha, todos los contratos que no hayan sido anulados judicialmente se considerarán convalidados, incluso si eran inicialmente contrarios a la ley.

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¿Qué ocurre si ya ha pasado mucho tiempo?

Si el contrato es de multipropiedad firmado entre 1999 y 2025, y encaja en los supuestos de nulidad absoluta (por ejemplo, duración indefinida, semana flotante o sin escritura pública), todavía se puede reclamar hasta abril de 2030. No importa que hayan pasado diez o veinte años: lo relevante es que se actúe dentro de ese plazo de gracia de cinco años que ha fijado la nueva ley.

En cambio, si se trata de un contrato viciado por error, dolo o coacción (nulidad relativa), el plazo es de cuatro años desde que cesa la causa del vicio. Este tipo de anulabilidad sí está sujeta a plazo, como cualquier otro contrato civil.

¿Qué consecuencias tiene anular el contrato?

Si el juez declara la nulidad del contrato, este se tiene por inexistente desde su origen. La empresa deberá devolver al afectado todas las cantidades abonadas (a veces incluso con intereses), y el consumidor queda liberado de seguir pagando cuotas, gastos o derramas. Además, también se puede solicitar que se elimine cualquier inscripción registral relacionada con la multipropiedad.

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Conclusión

Si firmaste un contrato de multipropiedad después de 1999, todavía estás a tiempo de reclamar, pero el plazo no será indefinido. La ley ha fijado una fecha límite: abril de 2030. A partir de entonces, muchos contratos que antes eran nulos se considerarán válidos por el simple paso del tiempo.

Por eso, desde El Defensor del Multipropietario recomendamos no esperar más. Solicita ya un análisis gratuito de tu contrato. Aún puedes liberarte.

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