Durante años, los contratos de multipropiedad firmados o derivados de regímenes anteriores al 5 de enero de 1999 (entrada en vigor de la Ley 42/1998) se anularon de forma casi automática cuando incluían duración superior a 50 años o indefinida. La STS 1524/2025, de 30 de octubre, ha matizado esta doctrina y obliga a analizar caso por caso.
La disposición transitoria segunda de la Ley 42/1998
Esta disposición fijó tres alternativas para los regímenes preexistentes a 1999, que debían escogerse y formalizarse mediante escritura pública e inscripción registral:
- Mantener el régimen original, incluyendo duración indefinida o superior a 50 años, si así se declaraba expresamente.
- Adaptarse al nuevo régimen, con el límite de 50 años.
- Combinar ambas vías: nuevos derechos bajo la ley nueva, derechos previos manteniendo el régimen original.
Lo que cambió con la STS 1524/2025
Hasta octubre de 2025, el Tribunal Supremo aplicaba la regla del límite de 50 años de forma generalizada. La sentencia 1524/2025 establece que cuando el complejo eligió la alternativa primera (continuidad del régimen original) y la escritura de adaptación está correctamente inscrita, los contratos posteriores pueden mantener duración indefinida y seguir siendo válidos.
El cambio no cierra todas las puertas, pero obliga a hacer un análisis previo del régimen registral del complejo antes de plantear cualquier demanda.
Cuándo SIGUE procediendo la nulidad
- El complejo no se adaptó formalmente a la Ley 42/1998 o lo hizo fuera de plazo.
- El complejo se adaptó eligiendo las alternativas segunda o tercera, y tu contrato supera los 50 años o es indefinido.
- La escritura de adaptación existe pero no está inscrita en el Registro de la Propiedad, o se inscribió defectuosamente.
- El contrato está vinculado a una semana flotante con objeto indeterminable.
Cuándo la nulidad ya no procede automáticamente
- El régimen del complejo es anterior a 1999, se adaptó correctamente eligiendo la alternativa primera y la escritura está inscrita.
- El contrato individual respeta los términos del régimen adaptado.
- No hay defectos formales documentables ni indeterminación del objeto.
Cómo saber en qué situación está tu complejo
La clave es la nota simple del régimen del complejo en el Registro de la Propiedad. Ese documento dice si la adaptación se hizo, cuándo, con qué alternativa y si está correctamente inscrita. Sin esa información no se puede planificar correctamente la acción.
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